Los datos en el catastro

El criterio de multifinalidad en el catastro es muy cuestionable, la razón no es su utilidad sino también la sostenibilidad de los datos.  Si hiciéramos un ejercicio extremo (así como el gallo capón :)), podría ser que “todos” los datos son útiles tarde o temprano, pero para fines prácticos, muchos de esos datos son un peso a la sostenibilidad, en el mediano plazo sería descartada su captura o actualización.  Cuando alguien desea hacer un catastro “multifinalitario”, debe preguntarse cosas como:

¿Quién consultará los datos?
¿Qué nivel de exactitud se espera?
¿Quién actualizará los datos?
¿Cada cuánto se actualizará?

Es posible identificar que no todos los datos de la ficha catastral son “necesarios” en el inmediato, sino algunos de uso general que “otros” (no el catastro) podrían consultar pero nunca actualizar.  A estos datos les podríamos llamar multifinalitarios de uso general. También hay datos que el catastro no podría actualizar, no porque no pueda sino porque se vuelven insostenibles o hay otra institución con mejores condiciones (o intereses), si bien estos datos son necesarios, desde el momento que su actualización no depende del catastro, deben considerarse secundarios o de uso específico.  En la medida que se minimice los datos “no necesarios” y se siga uno de los principios que la iniciativa INSPIRE ha recuperado, que reza que la información debe capturarse solamente una vez en campo, el manejo de datos será más sostenible.

Una interesante manera de separar los datos, es en función de su vinculación con las instituciones que intervienen, como el Departamento de Catastro Municipal, el Catastro Nacional, el Registro de la Propiedad, Oficinas de Planificación, etc. Mucho de esto cambia de acuerdo a la legislación de cada país, pero es importante recordar que el catastro registra “los hechos” y cualquier aspecto que no sea “hecho” podría ser responsabilidad de otra instancia, también separar los datos que son de captura en campo, y los que serán de proceso posterior.

Lemmen separa la información, a partir de las tres principales figuras del Catastro: Objeto, Sujeto y Derecho.  Para fines educativos hemos llamado Afectaciones y Transacciones a las figuras de relación, (generalmente compuesta por datos obtenidos por análisis posterior a la captura) para que el ejercicio también sea fácil de recordar:

Derecho (La relación entre el sujeto y el objeto)
Afectaciones (Relaciones entre el objeto y el derecho)
Transacciones (Relaciones entre el sujeto y el derecho)
Objeto (El inmueble)
Sujeto (Las personas, naturales o jurídicas)

Objeto, esta es la representación de la realidad registrable a nivel de mapas o documentos.  Aquí aparecen entonces:

• La parcela, que bien puede ser subparcela, parcela múltiple, parcela registrada y parcela de servicio (que se comparte en condominio) pero que por regla general, tiene una geometría vinculada a datos. La precisión, es cuestión de pertinencia del catastro y visión de largo plazo.
• La edificación, que puede incluir la construcción, instalaciones fijas, mejoras e incluso los bienes no georeferenciados.  En el caso rural, será también las mejoras permanentes como cultivos.
• También a este nivel los bienes podrán estar en condición de documento no georeferenciado (como una declaración jurada), como un punto (como el catastro puntual o textoparcela), como espagueti (como mapas CAD sin integración de geodatabase).

Sujeto, esta es la representación de las personas, y puede ser personas naturales, no naturales (como las jurídicas) y también pueden tener agrupaciones.

 

Derecho, esta es la relación entre las personas (sujetos) y los bienes (objetos).  Aquí pueden estar incluidos no solo los derechos reales legalmente registrados sino también los de hecho, pero que reflejan una vinculación de tenencia, posesión o derecho de traspaso.

Afectaciones, son acciones que afectan de forma atributiva o restrictiva el derecho al uso, dominio, habitación, usufructo o traspaso del objeto.  Se parece bastante al derecho, pero es una ampliación de esto que los sistemas de registro terminan dando muchos nombres (como nota marginal) por no ser su competencia, o al menos no su exactitud.  Esto puede ser una referencia documental, pero en general parten de una coincidencia espacial que afecta la parcela, sea por derecho público o privado; como por ejemplo:

• Una línea de alta tensión, que restringe el uso o habitación, pero no el dominio
• Un tren subterráneo, que pasa por abajo de muchas edificaciones, también aplicado al catastro 3D, cuando un inmueble está sobre una carretera pública.
• Un sistema de control de abatimiento de pozos, que restringe el uso subterráneo para fines de extracción de agua.
• Un área de sujeta a inundación, un área protegida, una servidumbre de paso etc.

Generalmente las afectaciones son transitorias o puede cambiar con el tiempo su efecto; por ejemplo:

Una parcela puede estar dentro de una naturaleza jurídica ejidal; para fines de titulación, el ejido define quien emite el certificado de dominio, pero una vez registrada se puede tratar como privada a pesar de estar dentro de una naturaleza ejidal.  No cambió la región de afectación sino el efecto.

También las afectaciones no obligan a hacer particiones de oficio, si no es necesario; por ejemplo:

Una parcela puede estar afectada parcialmente por un límite urbano, que restringe su uso parcial, pero no requiere ser segregada; a menos que el límite urbano afecte quien debe titularla dentro o fuera.

Y también las afectaciones son “hechos” mientras no estén dentro de un régimen especial mandatorio; por ejemplo:

Una parcela que está parcialmente dentro de una servidumbre vial o área protegida.  El catastro dice “está así”, pero es pertinencia de otra institución decidir la acción para fines de regularización.

Transacciones, son acciones realizadas sobre el derecho adquirido.  Esto pueden ser: la mensura, construcción, actualización, traspaso o avalúo.

Las transacciones deben ser objeto de captura y actualización por parte de las entidades correspondientes por ley.  Para poner un
ejemplo:

El avalúo no es un hecho, sino una transacción sobre un inmueble, que se hace en determinado momento, con un método y que será válido en tanto no haya una actualización de ese avalúo.  Pero no es pertinencia del catastro (como dato general) el avalúo, sino una transacción para fines comerciales o tributarios.  Significa, que es un dato, de uso fiscal o para estudios de plusvalía; su actualización debe ser responsabilidad de otro departamento, aún con consignación al catastro.

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Para cerrar parcialmente el tema sobre el que volveremos luego, podemos definir que los datos “multifinalitarios de uso general” deben reducirse al mínimo bajo la competencia del catastro, y debe buscarse que se separen de los “multifinalitarios de uso específico”.  Siempre y cuando se llenen los requisitos mínimos de los enfoques básicos del catastro: Fiscal, socioeconómico, jurídico y uso de suelos.